Immobilienkauf in Bulgarien: Ein Überblick über die rechtlichen Schritte

Der Kauf einer Immobilie ist eine bedeutende Entscheidung, die sowohl finanziell als auch rechtlich gut durchdacht sein muss. Ein Anwalt kann dabei eine entscheidende Rolle spielen, um sicherzustellen, dass der Kaufprozess reibungslos und ohne unerwartete Probleme verläuft. Dies gilt umso mehr, wenn es um Personen geht, die nicht in Bulgarien heimisch sind und die Gesetzgebung und Praxis im Land nicht gut kennen.

Deshalb werden in diesem Beitrag die einzelnen Schritte des Immobilienkaufprozesses erläutert, damit Sie eine Grundidee haben, wie der Kauf einer Immobilie in Bulgarien im Prinzip läuft.

1. Maklervertrag

Meist beginnt die Immobiliensuche, insbesondere für Menschen, die in der jeweiligen Stadt nicht viele Bekannte haben, tatsächlich mit der Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler. Auch wenn Sie selbst über die dafür spezialisierten Seiten nach Wohnungen suchen, wird ein sehr großer Teil der Immobilien ausschließlich über Makler angeboten. In diesem Sinne sind die ersten Rechtsbeziehungen, die Sie anlässlich des Immobilienkaufs eingehen, die mit einem Makler.

Normalerweise werden Sie beim ersten Treffen mit einem neuen Makler gebeten, einen Vertrag zu unterzeichnen, der Ihre Beziehung zu dem jeweiligen Makler oder Unternehmen regelt. Mit diesem Vertrag beauftragen Sie ihn mit der Immobiliensuche nach bestimmten, von Ihnen definierten Merkmalen. Auch auf der Grundlage dieses Vertrages und die späteren erstellten Protokolle zur Besichtigung der Immobilien erwartet der Makler von Ihnen die Zahlung einer bestimmten Provision, wenn er die Immobilie für Sie gefunden hat. Im Allgemeinen beträgt sie 3,6 % inklusive Mehrwertsteuer, aber es ist jedoch wichtig, alle Klauseln des jeweiligen Vertrags zu lesen und sich mit ihnen vertraut zu machen.

2. Depositvertrag

Wenn Sie ein starkes Interesse an einer bestimmten Immobilie haben und tatsächlich darüber nachdenken, diese zu kaufen, ist es gängige Praxis, eine Kautionsvereinbarung zu unterzeichnen. Dabei treten Sie über Ihren Makler in Verhandlungen über den Kauf der Immobilie ein. Dabei geht es in der Regel darum, einen niedrigeren Preis als ursprünglich ausgeschrieben auszuhandeln, die Besonderheiten der Immobilie ausführlicher zu besprechen, genauere Informationen über die Immobilie Eigentum einzuholen usw. Damit dies geschieht, müssen Sie eine bestimmte Anzahlung leisten. Abhängig vom Preis der Immobilie kann die Höhe des Deposits variieren, im Allgemeinen dürfte sie aber bei etwa 5.000 Euro liegen.

In dieser Phase kommt die zweite wichtige Dokument, dass später eine Rolle spielen kann, und zwar im Fall es keine Einigung über den Kauf zustande kommt. Deshalb ist es sehr wichtig noch beim Unterschreiben des Depositvertrages bestimmte Sachen zu beachten, vor allen die genauen Bedingungen, unter denen Sie das Recht auf Rückerstattung des Deposits hätten.

3. Due Diligence Bericht: Eigentumsrechte und dingliche Belastungen überprüfen

Bevor Sie den Kauf einer Immobilie abschließen, ist es entscheidend, sicherzustellen, dass der Verkäufer der rechtmäßige Eigentümer ist und keine versteckten Belastungen auf der Immobilie lasten. Es ist empfehlenswert dieser Überprüfung der Eigentumsrechte und dinglichen Belastungen von einem Rechtsanwalt übernommen wird. Mit der Einsicht in das Grundbuch und der sorgfältigen Prüfung der relevanten Dokumente stellt er sicher, dass keine Hypotheken, Pfandrechte oder sonstigen Belastungen den Wert oder die Nutzbarkeit Ihrer zukünftigen Immobilie beeinträchtigen.

4. Rechtliche Strukturierung und steuerliche Optimierung

Es gibt besondere Fälle bei komplizierten Geschäften oder Erwerb einer Immobilie durch Nicht-EU-Bürger, die zusätzliche Herausforderungen mit sich bringen können. Hier kann es erforderlich sein, eine weitere Beratung zum bestimmten Fall durchgeführt zu werden. Z.B. unter Berücksichtigung lokaler Regelungen, die speziell für ausländische /nicht-EU/ Käufer gelten.

Es kann auch aus geschäftlichen /finanziellen/ oder privat /Familien oder Erbschaft/ Gründe notwendig sein, steuerliche und rechtliche Beratung in Anspruch zu nehmen, um die besten Strukturen für den Erwerb zu bestimmen (z.B. Gründung einer Gesellschaft, um die Immobilie zu kaufen).

5. Vorkaufsvertrag

Der Vorvertrag ist zentraler Bestandteil des Immobilienkaufprozesses und kann viel komplexer als die bis jetzt genannten Verträge sein, als eigentlich genau mit diesem Vertrag werden alle grundsätzlichen und wichtigen Klauseln des Kaufs vereinbart. Obwohl in der Praxis der Makler den Vertrag Ihnen zur Verfügung stellt, Ihr Anwalt prüft diese Verträge gründlich, um sicherzustellen, dass alle Bedingungen klar und fair für Sie sind. Deshalb ist es ganz wichtig, dass alle enthaltene Texte und Anhänge sorgfältig geprüft werden, damit die nicht zu Ihrem Nachteil ausgelegt werden könnten.

Es ist auch ganz wichtig zu betonen, dass nach bulgarischem Recht der Vorvertrag die Rechtskraft eines endgültigen Vertrages hat. Im Falle der schuldhaften Nichterfüllung durch eine der Vertragsparteien hat die berechtigte Partei das Recht, den Vorvertrag durch Klage für endgültig zu erklären. In diesem Fall ersetzt die gerichtliche Entscheidung die notarielle Urkunde als Eigentumsurkunde nach den Vereinbarungen im Vorkaufvertrag.

6.Erteilung der erforderlichen Dokumente

Innerhalb der mit dem Vorkaufsvertrag bestimmten Frist, hat der Verkäufer das Pflicht (meistens mit Hilfe des Maklers) alle notwendigen Unterlagen an den Käufer zu Verfügung zu stellen. In der Regel benötigen Sie für einen reibungslosen Kaufprozess eine Vielzahl an Dokumenten und je nach der Art der Immobilien können diese variieren.

Bei Notwendigkeit kann Ihr Anwalt bei deren Erteilung auch mithelfen.

7. Erstellung des Notariatsaktentwurfs

Wenn das ganze Paket mit den relevanten Unterlagen gesammelt ist, kommt der Moment, in dem Ihr Anwalt mit der Ausarbeitung des Notarvertrags beginnt. Bei diesem Schritt verfasst der Anwalt das Notariatsaktentwurf strikt nach den Verabredungen im bestimmten Fall und den gesetzlichen Vorschriften. Hier sorgt er hauptsächlich für Ihre persönliche Interesse und dass alles, was schon mit der anderen Partei vereinbart ist, auch letztendlich im Inhalt des Notariatsakts steht. Auf diese Weise sind keine weiteren Überraschungen aufzutreten.  

8. Notarielle Beurkundung

Der endgültige Kaufvertrag muss im Form eines Notariatsakts notariell beurkundet werden. In diesem Verfahren stellt der Notar sicher, dass der Vertrag rechtskonform ist und beide Parteien umfassend über ihre Rechte und Pflichten informiert sind. Er berät weder den Käufer, noch den Verkäufer über ihre persönliche Rechte und bleibt in diesem Sinne unparteiisch.

Noch beim Vereinbaren den Termin beim Notar, sind alle relevanten Unterlagen vorzulegen und wenn nötig auch spezifische rechtliche Aspekte des Geschäftes zu besprechen.  Die Aufgabe Ihres Anwalts besteht darin, diese Verpflichtung einzugehen und die Notwendigkeit Ihrer Beteiligung an den Vorbereitungen so gering wie möglich zu halten.

Am Tag des Termins bestätigt der Notar die Identität der Parteien und stellt sicher, dass alle rechtlichen Anforderungen erfüllt sind. Bei nicht-bulgarisch sprechende Beteiligten ist die Anwesenheit von einem Dolmetscher auch selbstverständlich erforderlich. Nach der Notar den Vertrag vorliest und er Ihnen vom Dolmetscher übersetzt wird, beide Parteien unterschreiben den Notariatsakt. Den Kaufpreis wird gemäß den Bedingungen im Vertrag überwiesen zusammen mit der Zahlung aller Gebühren und fällenden Steuer. Zu guter Letzt sendet der Notar dann die Unterlagen an das Grundbuchamt.

9. Eintragung ins Grundbuch

Der Notar sorgt dafür, dass der Eigentümerwechsel im Grundbuch eingetragen wird. Dies ist der letzte formelle Schritt, der den Käufer zum rechtmäßigen Eigentümer macht.

10. Nachsorge

Nach der Eintragung im Grundbuch erhalten Sie den Notariatsakt, in der Regel am nächsten Tag. Es ist auch empfehlenswert alle sonstigen relevanten Dokumente und Quittungen zu behalten.

Weiter, nach Erwerb der Immobilie kommen noch ein paar Formalitäten zu erledigen:

Wenn Sie keine bulgarische Staatsbürgerschaft haben, dann sollen Sie noch in einem Register als Eigentümer einer Immobilie eingetragen werden.

Und selbstverständlich auch die Übertragung der Strom- und Wasserkontos, Entrichtung der jährlichen Grundsteuer für die kommenden Jahre oder andere Fragen, die im Lauf der Zeit auftauchen.

Wie schon oben erwähnt, ist der Kauf einer Immobilie ein komplexer Prozess, der sorgfältige Prüfung und Vorbereitung erfordert. Die rechtliche Due-Diligence-Prüfung, die Prüfung von Verträgen, die Erteilung der erforderlichen Dokumente, die Erstellung und Überprüfung von Vorverträgen und Notariatsakten sowie die spezielle Strukturierung von Käufen für Nicht-EU-Bürger sind wesentliche Schritte, um rechtliche und finanzielle Risiken zu minimieren und den Kaufprozess erfolgreich abzuschließen.

Kontaktieren Sie uns noch heute um eine umfassende Unterstützung in allen Phasen des Kaufs zu bekommen, um sicherzustellen, dass Sie sorgenfrei und gut informiert Ihre neue Immobilie erwerben können.

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